Банки партнеры

 
 

Что такое ипотека?

Ипотечный кредит — это денежная сумма, которая выдается банком заемщику на приобретение жилья под залог этой недвижимости. Купленная недвижимость оформляется в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного погашения взятого кредита. При этом покупатель жилья согласно законодательству РФ один раз в жизни имеет дополнительные льготы по налогообложению, что является дополнительным стимулом для незамедлительного приобретения жилья по ипотечной схеме. Простой расчет показывает, что повышение рыночной стоимости жилья согласно индексу инфляции в сочетании с налоговыми льготами по сути уравновешивает, компенсирует, а при определенных обстоятельствах даже превышает объем процентных выплат по ипотечному кредиту. Не станем забывать, что Вы получаете возможность жить в нормальных условиях, не откладывая новоселье на долгие годы, порой под конец жизни. Недаром ипотечное кредитование так распространено в развитых странах мира. В России, в связи с практическим отсутствием шансов получить муниципальное жилье в качестве «очередника», ипотека привлекает многих с практической точки зрения, как реальный инструмент приобретения жилья для тех, кто уверенно стоит на ногах, относится к так называемому среднему классу, способен зарабатывать приличные деньги.

Преимущества ипотечного кредитования

Ипотечный кредит — шаг за шагом

  1. Необходимо обратиться в риэлтерскую компанию. Риэлтер — это тот, кто будет сопровождать Вас от выбора банка до получения свидетельства о собственности. Он внимательно выслушает, сопоставит Ваши желания и возможности, расскажет о всех тонкостях ипотечной сделки; Исходя из Ваших финансовых возможностей, порекомендует, в какой банк обратиться; поможет подготовиться (заполнить анкету, подготовит перечень документов) к встрече с сотрудником банком. В этом случае шансы заёмщика на приобретение квартиры значительно повышаются, т. к. банкам удобнее работать с теми, чья сделка подготовлена риэлтерской компанией — партнёром банка. Поэтому от того, насколько тесным и доверительным будет взаимодействие между риэлтером и клиентом, во многом зависит успех всего процесса приобретения жилья с помощью ипотеки.
  2. Рассмотрение банком заявки на получение кредита. Если первый шаг пройден, банк оценивает платежеспособность клиента согласно установленным критериям и производит расчет максимальной суммы кредита, на которую может рассчитывать заемщик. Рассмотрение заявки кредитным комитетом обычно не превышает двух недель.
  3. Выбор жилья. Солидная риэлтерская компания не только подбирает своему клиенту жильё, но и обязательно проверяет его юридическую чистоту. В противном случае легко оказаться жертвами мошенников и остаться в итоге без жилья и без денег.
  4. Оценка и утверждение выбранного жилья. Принимая жильё в качестве обеспечения залога по ипотечному кредиту, банку необходимо знать его рыночную стоимость. Для этих целей привлекаются оценочные компании-партнёры банка, имеющие лицензию.
  5. Страхование. Ипотечное комплексное страхование является обязательным условием при получении кредита. Страхование осуществляют надежные компании, работающие с банком в рамках реализуемой ими ипотечной программы. Обычно страхованию подлежат случаи потери заемщиком права собственности, ущерб, причиненный заложенному имуществу, а также жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика.
  6. Подписание кредитного договора. Перед сделкой заемщик подписывает с банком кредитный договор, по которому банк обязуется представить недостающую для покупки выбранного жилья сумму. Это жилье, согласно кредитному договору, становится обеспечением возврата выбранного жилья. После подписания кредитного договора стороны приходят к соглашению о времени проведения сделки.
  7. Сделка купли-продажи квартиры и нотариальное удостоверение. В назначенное время продавцы и заемщики встречаются в банке и осуществляют закладку средств, предоставленных банком, и собственную часть в сейфовые ячейки, где деньги будут храниться до момента перехода права собственности на квартиру к покупателю. После этого заключается договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который подлежит обязательному нотариальному заверению.
  8. Государственная регистрация. Регистрируется переход права собственности на жильё от продавца к покупателю, после чего новый владелец получает Свидетельство о собственности, становится практически полноправным владельцем выбранного жилья. Можно делать ремонт, с разрешения банка прописаться, сдать квартиру в наем. Но никаких финансовых операций с жильем до полного погашения кредита провести нельзя.

Ответы на наиболее важные вопросы

Чьё жильё?

Недвижимость, купленная с использованием ипотечного кредита, является собственностью покупателя, а не банка. Однако, в целях обеспечения гарантий возврата кредита, данное жилье переходит в залог банку, до того момента, пока кредит не будет полностью погашен. В случае если, по каким либо причинам, заемщик откажется от выполнения условий по возврату кредита, и данный случай не будет являться страховым, то есть не окажется так, что кредит обязана погасить страховая компания, то банк имеет полное право реализовать данное жилье, и вернуть себе те деньги, которые заемщик остался должен. При этом на оставшуюся часть суммы заемщику, а необходимо учесть, что он самостоятельно заплатил первоначальный взнос и, вероятнее всего, успел погасить часть долга, приобретается другое жилье. Однако здесь надо понимать, что при аннуитетном варианте погашения кредита, а именно он сегодня наиболее распространен в ипотечном кредитовании, первое время (до половины срока кредитования), в структуре ежемесячного платежа львиную долю занимает процент по кредиту, и лишь незначительную его часть составляют отчисления, которые идут на погашение самого кредита. Кроме того, в случае дефолта банки стремятся как можно быстрее реализовать жилье, а значит, продают его дешевле рыночной стоимости.

В связи с тем, что жилье до полного погашения кредита находится в залоге у банка, вытекает еще одна особенность ипотеки. Оценив кредитоспособность заемщика, и согласившись выдать ему определенную сумму, банк может отказать ему в кредите на приобретения жилья, несоответствующего представлением данного конкретного банка о том, каким должен быть надежный залог. В связи с этим обстоятельством, у заемщика иногда возникают весьма специфические проблемы, связанные с потерей денег, выданных продавцу квартиры в качестве предоплаты.

Недостроенная квартира в новостройке не может являться залогом, потому что недостроенная квартира в многоквартирном доме не может по определению находиться в собственности у соинвестора. Право собственности у дольщика возникает только после окончания строительства и оформления всех необходимых документов. Но это совсем не означает, что банки не дают ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке. Просто здесь используются несколько другие схемы. Или в залог банку переходит любая другая недвижимость, которая имеется у заемщика и после того, как строительство дома будет завершено и квартира в новом доме станет собственностью покупателя, банк снимает залог на старую недвижимость и берет в залог новую. Или банк соглашается выдать ипотечный кредит, только в том случае, если заемщик заключает договор с застройщиком, который этим банком аккредитован и прошел определенную проверку на предмет надежности. Однако надо иметь в виду, что обычно банки до оформления прав собственности на недвижимость требуют уплаты повышенной процентной ставки, а страховые компании, которые работают с банками, могут потребовать дополнительно оплатить финансовые риски.

Несмотря на то, что жилье находится в залоге у банка, покупатель имеет право проживать в нем, регистрировать своих родственников (с разрешения банка) и даже сдавать квартиру в наём, проще говоря, в аренду (конечно, тоже с разрешения банка). Единственное что не может сделать заемщик с данной квартирой, пока полностью не погасит кредит, это продать, обменять, или подарить ее кому-либо.


Каковы расходы по кредиту?

Помимо процентной ставки по кредиту, заемщик обязательно столкнется с, так называемыми, дополнительными платежами. Данные расходы неизбежны при получении ипотечного кредита в любом банке. Иногда траты возникают даже на первоначальном этапе, то есть на этапе рассмотрения заявки — некоторые банки берут сбор за рассмотрение кредитной заявки.

Первоначальным взносом могут послужить средства, полученные от продажи уже имеющейся квартиры у заемщика. То есть, по сути, есть возможность совершить обмен с доплатой, но на доплату взять ипотечный кредит в банке. Кроме того, деньги на первоначальный взнос можно получить, взяв другой по своему целевому назначению кредит, например потребительский кредит.

Сумма, которую банк согласился выдать Вам в качестве ипотечного кредита, является верхней границей, но не той суммой, которую банк обязательно Вам выдаст. Это как с кредитной карточкой, у Вас есть доступная сумма для выдачи, но это совсем не означает, что Вы обязаны ее полностью израсходовать. Если квартира, которую Вы в итоге найдете, окажется дешевле, чем та на которую банк согласился выдать Вам кредит, то это не значит, что банк готов снизить процент обязательного первоначального взноса или совсем отказаться от него. Просто банк уменьшит сумму кредита. Но пропорция между первоначальным взносом и размером кредита останется в тех границах, которые ранее были оговорены с банком.

Процент первоначального взноса рассчитывается исходя из оценочной стоимости квартиры (по оценке банка). Если по каким либо причинам, реальная стоимость квартиры, то есть та, на которой Вы сошлись с продавцом, окажется больше, то эту разницу, Вам придется доплачивать самостоятельно. Кроме того, в будущем Вы, возможно, столкнетесь с серьезными финансовыми потерями, если не сможете возвращать деньги банку, и квартира будет реализована для погашения Вашей задолженности. На стоимость ее реализации серьезное влияние окажет первоначальная оценочная стоимость. Если вдруг наступит страховой случай, то не стоит уповать на то, что все риски застрахованы. Действительно, при оформлении ипотечного кредита банки требуют страхование возможных рисков, а именно утраты Вами трудоспособности, страхование риска нанесения ущерба квартире, и страхование права собственности. И, несмотря на то, что все расходы по страхованию несет заемщик, при наступлении страхового случая все выплаты, за редким исключением, будут производиться в пользу банка. Конечно, заемщик может застраховать и свои риски, но за дополнительную плату, и, по сути, данное страхование уже не будет иметь никакого отношения к самому кредиту.

Если банк разориться, то заемщику не стоит ни особо радоваться, ни наоборот переживать. С одной стороны кредиторы разорившегося банка «не забудут» взыскать с него долг, с другой стороны, при смене кредитора условия кредитного договора не могут быть пересмотрены. То есть никто не имеет право потребовать с заемщика вернуть всю сумму сразу и целиком. Просто, у него сменится выгодоприобретатель, в пользу которого он и будет выплачивать остаток суммы и проценты.